25 de setembro de 2017
A respeito da possível cessão do Morro do Gragoatá à empresa privada PLANURBS pelo Mag. Reitor, a Escola de Arquitetura e Urbanismo da UFF vem se manifestar, visto ser essa nossa área de atuação e pesquisa.
Considerando que:
- O Morro do Gragoatá é um expressivo patrimonio ambiental, que possui um importante papel para o municipio de Niterói, por ser a única área não ocupada na região centro sul de Niterói. É responsavel pela amenização climática, melhoria na qualidade do ar e, portanto, da qualidade de vida dos habitantes dos bairros de Icarai, Ingá, São Domingos, Boa Viagem e Gragoatá. Possibilita o fornecimento de serviços ambientais necessários à biodiversidade regional – como o fomento à preservação de espécies da fauna e flora, a exemplo das 49 espécies de pássaros que habitam a regição – e tais fatos são evidenciados pela numerosas ações para a sua proteção ambiental que são detalhadas no anexo 1.
- O Morro do Gragoatá possui valor paisagístico relevante em função de ser pano de fundo para o Forte do Gragoatá e de permitir de seu topo a mais linda vista panorâmica de toda a baia de Guanabara incluindo o por do sol sobre skyline do centro do Rio de Janeiro. O Morro conta com uma parte de sua vegetação preservada e outra em processo de reflorestamento e se localiza em local de rápido acesso à população de Niterói. O aproveitamento de tal potencial para o uso público da população da cidade e para incentivar o turismo seria uma medida compensatória para a população Niteroiense que perdeu as Praias Vermelha e do Gragoatá como seu local de lazer e convívio.
- A UFF preserva e ocupa a área com projeto de pesquisa e também tem investido e protegido o seu patrimônio, uma vez que realizou obras de contenção nas encostas do morro em 2012. Os seus limites são perfeitamente cercados pelos seus confrontantes ou taludes de grande inclinação, estando seu patrimônio protegido a invasões, as quais nunca ocorreram.
- Segundo a Instrução do Comando da Aeronáutica (ICA) 11-3/2015, aprovada pela PORTARIA Nº 958/GC3, de 9 de julho de 2015, assinada pelo Ministro da Aeronáutica – sendo uma Legislação Federal – , há completa impossibilidade de se construir qualquer imóvel acima da cota 49m naquelas coordenadas geográficas e o morro do Gragoatá possui cota 55m, pois encontra-se dentro da rota de aproximação do aeroporto Santos Dumont. Para a área apresentada, a altitude máxima permitida pela superfície horizontal interna do PBZPA (Plano Básico de Zona de Proteção de Aeródromos) de SBRJ (Aeroporto Santos Dumont) é de 49,0 metros. Nenhuma legislação municipal pode se opor a federal.
- A área é usada para projeto de pesquisa e existe ainda um Termo de Cooperação entre o Ministério do Meio Ambiente (Termo de Execução Descentralizada no 1/2014, DOU 168 de 02/9/2014, seção 3, pág 132) iniciado em outubro de 2014. O projeto “Recuperação de áreas degradadas e de preservação permanente no Morro do Gragoatá – Niterói” propõe recuperar a vegetação o morro através de técnicas de nucleação, tendo em vista o grande interesse ambiental do mesmo e a sua importancia para o clima da cidade.
- Os ruídos com níveis superiores aos considerados aceitáveis pela norma NBR 10.152 (cf determinação da resolução CONAMA n. 1 de 1990 IBAMA/MMA) são prejudiciais à saúde. A curva de ruído da área devido à proximidade ao Aeródromo do Santos Dumont impõe limitações à localização de imóveis residenciais no morro do Gragoatá, pois a norma NBR 10.151 exige um nível de ruído menor ou igual a 50 dB(A), no período diurno, e de 45 dB(A), para o período noturno, em áreas residenciais urbanas ou com a presença de hospitais e escolas, como é o caso. Contudo, segundo trabalho publicado por Moura, V. G. O (2015) nível de ruído no local é superior a 45dB(A), o que inviabiliza o uso residencial da área (ver anexo 6). Nenhuma legislação municipal pode ser mais permissiva do que a Federal.
- O valor do imóvel em questão depende de seu potencial construtivo. O terreno em questão é non edificandi por diversos motivos, contudo, operando conforme a conciliação proposta, o proponente se livraria de áreas problemáticas, enquanto para si reservaria uma área destinada à construção de condomínio particular residencial e, portanto sem acesso à população da cidade. Supondo que a lei municipal 1967/2002 pudesse ser validada, com parâmetros iguais ao da fração urbana (CT14), teríamos taxa de ocupação de 50%, cota de densidade 15 e gabarito de 7 pavimentos. A área útil plana é de aproximadamente 40.000m². Tirando-se 35% para arruamento e outros, restam 26.000m2. Teoricamente teria um potencial de 91.000m², o que poderia dar um VGV de uns R$910milhões (a R$10.000/m²). Estima-se, nesse caso, que o terreno possa ser avaliado entre 25% deste valor, ou seja, entre R$227 milhões. Contudo, conforme legislação do Ministério da Aeronáutica e também do Ministério do Meio Ambiente NADA ali pode ser construído (ICA24/2016 e Res. CONAMA1/1990) e o terreno passa a valer quase nada, devido à perda quase TOTAL de seu valor comercial de revenda.
Salientamos, então, que devido às legislações referentes à segurança ao Vôo do Ministério da Aeronáutica, à legislação referente à saúde humana (ruídos) do Ministério do Meio Ambiente e ao valor ambiental (este ainda em disputa) a área é non edificandi.
Conclusão:
Verificando a ausência de valor construtivo do terreno e, por outro lado, as suas inúmeras qualidades para o uso público devido às suas características ambientais(clima, paisagem, fauna, flora). Recomendamos que a área do Morro do Gragoatá seja transformada na sua integridade em um Parque Ambiental Urbano com uso para a pesquisa, com o objetivo de:
- Compensar a população de Niterói com um Parque Urbano para a atividade de lazer equivalente às praias que foram aterradas e suprimidas pelo aterro Praia Grande;
- Preservar a qualidade climática da cidade e proteger a fauna e a flora;
- Aumentar o potencial turístico e de lazer em área central da cidade;
- Preservar a continuidade do projeto de reflorestamento e monitoração realizado pela Prof. Jane
- Possibilitar trabalhos de extensão e pesquisa de setores da Universidade que estudam clima urbano, turismo, ciências ambientais, paisagismo, biologia entre outros possíveis projetos.
Observação Final: A Escola de Arquitetura e Urbanismo oferece a sua competencia para organizar um concurso de idéias para o referido Parque Ambiental.
Praia Vermelha antes do aterro (A. Parreiras)
Vista da entrada da Baia de Guanabara de sua vertente leste.
Vista da Mata Atlântica em recuperação.
Vista do topo do Morro do Gragoatá.
Vista da entrada da barra e do Pão de Açúcar.
Veja a carta em formato PDF clicando aqui.
Referências Bibliográficas
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